Việc mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong Luật Đất đai mới được thông qua là một tin đáng mừng cho cộng đồng Việt Kiều có mong muốn sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Điều này càng có ý nghĩa hơn khi dòng kiều hối trong năm 2023 đạt mức hơn 16 tỷ USD, tăng mạnh 32% so với năm 2022.

Cơ hội dễ dàng cho Việt kiều sở hữu bất động sản

Trong Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/1/2025) đã được Quốc hội thông qua, điểm thay đổi mới nhận được nhiều sự chú ý là chi tiết mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều.

Cụ thể, Khoản 3 và khoản 6 điều 4 luật Đất đai 2024 về “Người sử dụng đất” quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận. bao gồm: cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Bình luận về những cập nhật mới này, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng sự thay đổi này sẽ mang lại nhiều cơ hội đầu tư hơn cho nhóm người mua bất động sản Việt Kiều.

“Thay đổi này cũng tạo tiềm năng lớn cho thị trường nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ Việt kiều. Trong quá khứ, người Việt Nam ở nước ngoài muốn đầu tư trở lại Việt Nam phải thông qua người thân hoặc họ hàng, vì thế đã dẫn đến một số tranh chấp không đáng có. Luật mới sẽ giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đầu tư và giảm thiểu khả năng xảy ra rủi ro giữa các bên trong quá trình đầu tư”, ông Troy Griffiths nói.

Phân tích sâu hơn về chân dung nhóm người mua này, vị chuyên gia cho biết, Savills đã có cơ hội hợp tác với nhiều với người Việt Nam ở nước ngoài. Một trong những điểm chính là hiện nay phần nhiều trong số họ đã lớn tuổi. Đây có thể là những người đã di cư ra nước ngoài, sau nhiều năm làm việc chăm chỉ, họ đã sở hữu lượng tài sản nhất định tiền và cân nhắc đầu tư lại vào Việt Nam, thậm chí có thể tính đến việc quay trở về.

“Cũng cần lưu ý rằng có rất nhiều người Việt Nam đang làm việc ở nước ngoài, không chỉ những Việt Kiều mà còn cả những người đang lao động tại nước ngoài. Điều này tạo ra một nguồn nhà đầu tư tiềm năng khổng lồ”, ông Troy phân tích.

Theo quan sát của Phó Giám đốc Điều hành Savills, rất nhiều người Việt Nam ở nước ngoài đã làm việc và học tập chăm chỉ, giờ đây họ có vốn và cũng mong muốn trở về quê hương.

Dòng Kiều hối hơn 190 tỷ USD

“Người Việt Nam thường rất coi trọng giá trị gia đình. Đây là một truyền thống rất đẹp vì nó không chỉ mang lại nguồn vốn mà còn cả những kỹ năng chuyên môn cao có thể chuyển giao cho Việt Nam. Do đó, đây là một sáng kiến rất đáng hoan nghênh của Chính phủ, hy vọng sẽ mở ra thêm nhiều nguồn vốn và trí tuệ cho đất nước. Chúng ta đang thấy điều này diễn ra ở rất nhiều ngành nghề tại Việt Nam. Tôi nghĩ ví dụ điển hình nhất cho trường hợp này là New Turing Institute and VinAi. Đội ngũ của họ gồm hơn 20 hoặc 30 Tiến sĩ đã trở về Việt Nam và hiện đang sử dụng kiến thức, tài sản trí tuệ của mình để giúp đất nước phát triển”, vị này nói thêm.

Thống kê của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài cho thấy, lượng kiều hối về Việt Nam từ năm 1993 (năm đầu tiên thống kê kiều hối) đến hết 2022 đạt trên 190 tỷ USD, gần bằng lượng vốn FDI giải ngân trong cùng kỳ. Riêng nguồn kiều hối kỷ lục 19 tỷ USD của năm 2022 đã đưa Việt Nam vào nhóm 10 quốc gia nhận kiều hối lớn nhất từ nước ngoài.

“Từ số liệu trên có thể thấy đây là nguồn vốn rất quan trọng đối với Việt Nam. Câu hỏi đặt ra rằng đó sẽ được sử dụng như thế nào khi về đến Việt Nam? Điều này khá thú vị vì nó có sự biến động đôi chút theo tỷ giá tiền tệ. Tất nhiên, nếu được gửi từ Mỹ, đồng USD mạnh đồng nghĩa với sức mua lớn hơn ở Việt Nam. Hầu hết kiều hối đến từ các nước châu Á thông qua người lao động. Không ít nguồn tiền này đã được chảy vào các bất động sản”, ông Troy phân tích.

Nhu cầu về kiều hối đối với lĩnh vực bất động sản đã được ghi nhận. Theo một thống kê từ 2016 của của Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, khoảng 15-20% số tiền đó được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Nếu tính toán nhanh, chỉ riêng con số này có thể lên tới khoảng 10.000 căn hộ mỗi năm.

Ở góc độ khác, vị chuyên gia cho rằng, nguồn vốn này trong thời gian qua cũng đã có sự chuyển đổi từ đầu tư trực tiếp vào bất động sản sang mở rộng đầu tư doanh nghiệp của các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Dù là mua để ở, tích lũy hay đầu tư đón sóng tăng trưởng, tận dụng khéo léo đòn bẩy tài chính đều có thể mang lại lợi ích kép cho người mua khi vừa dễ dàng sở hữu tài sản chất lượng vừa thảnh thơi sinh lời hiệu quả.

BĐS nóng trở lại, cầu áp đảo cung

Giai đoạn cuối 2023, đầu 2024, mặt bằng lãi suất ngân hàng liên tục giảm. Tại thời điểm tháng 3/2024, lãi suất tiết kiệm chỉ dao động từ 1,7% đến cao nhất 4,65%/năm, tương đương hoặc thấp hơn tỷ lệ lạm phát dự kiến khoảng 4 – 4,5% trong năm 2024. Lãi suất thấp, kênh tiết kiệm không còn hấp dẫn, dòng tiền của nhà đầu tư đang dần chuyển hướng sang những kênh sinh lợi nhiều hơn như BĐS.

Ngay cả khi chưa có “làn sóng” chuyển hướng này, nhu cầu sở hữu BĐS của người Việt vẫn luôn cao với tâm lý càng có nhiều BĐS càng muốn sở hữu thêm. Một báo cáo của batdongsan.com.vn đã chỉ ra, Việt Nam có tỷ lệ người có dự định mua BĐS cao nhất trong khu vực Đông Nam Á. Căn nguyên bắt nguồn từ tư tưởng “an cư – lạc nghiệp” đã ăn sâu qua nhiều thế hệ.

Sau nhu cầu an cư, BĐS lại tiếp tục được tìm mua như một kênh tích trữ tài sản hoặc để nâng cấp chất lượng cuộc sống, mở rộng không gian cho gia đình nhiều thế hệ.

Bên cạnh đó, sở hữu BĐS cho thuê cũng là một lựa chọn hiệu quả so với những kênh khác như tiền số hay chứng khoán – vốn không thân thiện với nhà đầu tư mới. Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, tháng 1/2024, nhu cầu tìm thuê phòng trọ, nhà trọ đã tăng khoảng 12% so với tháng 12/2023. Mặt bằng giá thuê hiện tại đã tăng 10 – 20% so với giai đoạn đầu năm 2023.

Trong khi cả nhu cầu mua để ở lẫn đầu tư, cho thuê vẫn đang tăng thì nguồn cung lại nhỏ giọt. Năm qua, tại TP.HCM không ghi nhận thêm dự án mới mở bán, hoạt động kinh doanh chủ yếu dựa trên các dự án cũ.

Cũng theo báo cáo của batdongsan.com.vn, thời điểm giáp Tết âm lịch, lượng tin bán BĐS giảm khoảng 19% so với tháng 12. Tuy nhiên mức độ quan tâm trên thị trường lại tăng 66% so với cùng kỳ 2023. Trong bối cảnh thị trường đang hồi phục và bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, giới chuyên gia cho rằng cơ hội tốt nhất để mua vào “đã điểm”, đặc biệt là những BĐS chất lượng với chính sách tốt.

Dễ dàng sở hữu nhà sang với chính sách hấp dẫn

Đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới, đầu năm 2024, chủ đầu tư Vinhomes đã giới thiệu chương trình “Mua nhà sang – An tâm tài chính” với mức hỗ trợ thanh toán trả góp “có 1-0-2” trên thị trường.

Áp dụng tại 3 đại đô thị Vinhomes Grand Park và Vinhomes Ocean Park 1, 2, chính sách cho phép người mua nhà trả góp hưởng trần lãi suất cố định lên tới 15 năm. Khách hàng sẽ được ân hạn nợ gốc song song với việc hưởng mức lãi cố định 6 – 7%/năm tùy thuộc sản phẩm thấp tầng hay cao tầng trong 2 năm đầu. Giai đoạn sau đó, mức lãi suất sẽ được áp dụng theo thị trường nhưng không quá 8 – 9,5%/năm. Khách hàng chỉ cần chuẩn bị trước 30% giá trị BĐS là đã có thể nhận nhà để ở hoặc khai thác cho thuê ngay.

Chính sách ưu việt này đã giải quyết bài toán “nhà chính chủ” cho nhiều người có nhu cầu ở thực. Thay vì chờ đợi tích lũy hàng chục năm, nhiều người trẻ đã có cơ hội được sở hữu ngay căn hộ chất lượng, trải nghiệm cuộc sống được chăm chút kỹ lưỡng, toàn diện tại các khu đô thị đáng sống hàng đầu với phương án thanh toán “nhàn tênh”.

javascript:if(typeof(admSspPageRg)!=’undefined’){admSspPageRg.draw(201011);}else{parent.admSspPageRg.draw(201011);}

Chính sách mua nhà trả góp của Vinhomes là cơ hội có 1-0-2 để nhà đầu tư đón sóng tăng trưởng của thị trường

Như trường hợp của gia đình chị Thu Thảo (Vinhomes Ocean Park 1, Hà Nội). Có trong tay khoảng hơn 700 triệu, chị tính toán nếu gửi tiết kiệm kỳ hạn năm với lãi suất trên dưới 5% thì chỉ lãi khoảng vài triệu đồng/tháng, bằng 1/4 chi phí thuê nhà. Trong khi nếu mua nhà trả góp, vợ chồng chị có thể chuyển vào ở ngay căn hộ 1PN khang trang với mức thanh toán chỉ hơn 9 triệu đồng/tháng trong 2 năm đầu.

“Nhờ có sự ‘bảo lãnh’ của Vinhomes mà vợ chồng tôi không cần bận tâm tới biến động của thị trường lên lãi suất thả nổi, có khi lên tới 15%/năm như giai đoạn 2022”, chị Thảo chia sẻ.

Với các gia đình muốn đầu tư thêm căn nhà thứ 2, thứ 3 làm tài sản tích lũy, họ cũng có thể tranh thủ chính sách “lợi đơn lợi kép” này của chủ đầu tư để tối ưu dòng tiền. Theo đó, người mua có thể sử dụng căn nhà này để cho thuê, vừa tạo nguồn thu nhập hàng tháng, vừa có thể an tâm khi không bỏ trống tài sản trong thời gian chờ tăng giá. Chi phí trả góp khi đó sẽ được cấn trừ vào nguồn thu nhập mới giúp dòng tiền càng thêm ổn định.

Các nhà đầu tư cũng có thể tận dụng khéo léo chính sách này làm đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS hạng sang, đón sóng tăng giá của thị trường. Do chỉ phải thanh toán chi phí ban đầu 30% là đã được nhận nhà ngay, nhà đầu tư có thể tối ưu được nguồn vốn sẵn có khi chi phí đầu vào và lãi suất hàng tháng hợp lý, đồng thời vẫn còn dư dả để phân bổ vào nhiều kênh khác.

“Không đầu tư ngay bây giờ là rất phí. Sau 2 năm đầu hết thời hạn ưu đãi, lúc đó thị trường đã sôi động trở lại là tôi đã có thể bán căn nhà trả góp này với giá hời, bởi nhà Vinhomes vốn có lợi thế lớn về tiềm năng tăng giá và tính thanh khoản cao”, anh Quốc Tuấn, nhà đầu tư kỳ cựu tại Hà Nội, phân tích sau khi vừa đầu tư thêm 1 căn nhà phố tại Vinhomes Grand Park 2 theo phương án trả góp.

Sự kết hợp giữa làn sóng phục hồi mạnh mẽ của thị trường BĐS và chính sách ưu đãi chưa từng có từ Vinhomes đã tạo nên cú hích mạnh mẽ cho thị trường nói chung. Đây cũng là thời điểm vàng để gia tăng tài sản và đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.

Cơ hội vàng sở hữu ngay nhà sang Vinhomes mà không cần lo biến động lãi suất với siêu chính sách “Mua nhà sang – An tâm tài chính” hấp dẫn bậc nhất thị trường BĐS đầu năm 2024.

Khách hàng chỉ cần chuẩn bị 30% giá trị sản phẩm đã có thể sở hữu ngay nhà phố Vinhomes Ocean Park 2 hoặc căn hộ The Zenpark – Vinhomes Ocean Park 1 (Hà Nội), căn hộ The Beverly Vinhomes Grand Park (TP.HCM). Chính sách của Vinhomes giúp xóa tan mọi âu lo về biến động thị trường khi lãi suất cố định chỉ từ 6% – 9,5%/năm, thời gian trả góp lên tới 15 năm, nhận nhà để ở hoặc cho thuê ngay và tận hưởng cuộc sống tiện nghi cũng như cơ hội “tiền đẻ ra tiền” tại các đại đô thị đáng sống bậc nhất Việt Nam.

HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bổ sung đối tượng là người mua nhà ở thương mại giá vừa túi tiền từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống (khoảng 35 triệu đồng/m2) được tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Tập trung gỡ vướng pháp lý cho các dự án bất động sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đánh giá, Hội nghị Triển khai nhiệm vụ điều hành chính sách tiền tệ năm 2024 diễn ra sáng 14/3 do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì có vị trí rất quan trọng nhằm xây dựng các giải pháp hiệu quả để triển khai thực hiện chính sách tiền tệ năm 2024, tập trung tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô.

Đối với lĩnh vực bất động sản, Chủ tịch HoREA đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản để đủ điều kiện tiếp cận tín dụng và đây là “giải pháp phi tín dụng” hiệu quả nhất để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong năm 2024.

Theo ông Châu, giải pháp có tính tổng thể là Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang xem xét khả năng trình Quốc hội xem xét có thể cho phép áp dụng sớm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thay vì có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 và đặc biệt là xây dựng Đề án triển khai trình Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác và thí điểm tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập.

“Nếu được Quốc hội chấp thuận thì sẽ tháo gỡ được vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản mà khó nhất là vướng một số quy định của luật, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn và giúp cho các ngân hàng thương mại thuận lợi trong việc xét duyệt cho vay tín dụng”, ông Châu nói.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị các Bộ, ngành khẩn trương hoàn thiện khoảng 25 dự thảo Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật các tổ chức tín dụng bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, sát với thực tiễn tương tự như Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ vượt qua khó khăn, “hạ cánh mềm”, không bị đổ vỡ hoặc Nghị định số 12/2024/NĐ-CP tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Cũng theo ông Châu, giải pháp cụ thể là đề nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các Bộ, ngành, các địa phương để xem xét tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án trên địa bàn trên cơ sở phân loại từng “nhóm vướng mắc” để có thể áp dụng tương tự cho các địa phương để tái khởi động lại dự án “trùm mền” đủ điều kiện để tiếp cận tín dụng.

Đồng thời, trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản là phải nỗ lực tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực của thị trường là loại nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, phấn đấu đưa ra giá bán nhà ở hợp lý và chân thành hợp tác với Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cùng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho dự án.

Bổ sung đối tượng vay gói 120.000 tỷ đồng

Để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng tiêu dùng bất động sản, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bổ sung đối tượng là người mua nhà ở thương mại giá vừa túi tiền từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống (khoảng 35 triệu đồng/m2) được tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (mới giải ngân 646 tỷ đồng là quá thấp), bởi lẽ Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính phủ và Công điện số 18/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo bảo đảm dòng vốn tín dụng tập trung vào các động lực tăng trưởng của nền kinh tế (tiêu dùng, xuất khẩu, đầu tư) mà đối tượng tiêu dùng bất động sản chính là người mua nhà.

Ngoài ra, để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2023, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền xem xét khôi phục lại đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng (mới chỉ bằng 30% tổng nhu cầu vốn để thực hiện Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030) cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội với lãi suất cho vay ưu đãi 4,8-5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm.

Hiệp hội cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bãi bỏ quy định tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi bổ sung tại Thông tư 06/2023/TT -NHNN), không quy định tổ chức tín dụng “phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay” đối với “trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh” để bảo đảm “quyền” của “bên nhận đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh”, trong đó có trường hợp “đặt cọc” để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, như ý kiến của Hiệp hội và Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật thuộc Bộ Tư pháp.

Rất tiếc là bản dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước chưa tiếp thu để sửa đổi cho phù hợp hơn…